1. Une bulle immobilière : C’est quoi ?

Nous parlons souvent de « bulle immobilière » et particulièrement depuis la crise financière de 2008.

Mais de quoi s’agit-il concrètement et comment définit-on cette situation ?

On appelle « bulle immobilière » la situation ou les prix de l’immobiliers sont considérés comme démesurément élevés et ne résistent à ce niveau de prix que parce que la demande est très supérieure à l’offre.

Deux questions se posent alors :

• Comment définir ce que serait le prix « normal » ?
• Quelles sont les conditions qui ont conduit à la constitution de cette « bulle » ?

Il existe un moyen assez convaincant de savoir s’il y a situation de « bulle ». Le prix normal d’un bien est certainement le prix qu’un acheteur peut payer pour l’acquérir. C’est cette notion qui devrait définir « le prix marché ». Dès lors, il suffit de se poser une question simple : « Je suis propriétaire d‘un bien immobilier dont je connais le prix approximatif de vente. Si je n’étais pas propriétaire, est-ce que le crédit que je pourrais obtenir en fonction de mes revenus, additionné à mon épargne actuelle me permettrait d’acheter un bien de valeur équivalente ? »

Il est très probable qu’aujourd’hui en France et particulièrement dans les grandes et moyennes métropoles, la réponse serait : Je n’en aurais pas les moyens. Posez-vous la question ?

Cette réponse négative constitue l’assurance que nous sommes bien en situation de « bulle » et que cela se traduit par un décalage du profil des acheteurs potentiels : C’est-à-dire que ne peut acquérir un bien au prix proposé qu’un client plus « fortuné » que celui qui le vent. Il en découle que, dans ces conditions, il devient de plus en plus difficile de se loger correctement. C’est certainement la situation générale en France et particulièrement dans les villes. C’est pour cela que Paris intra-muros, par exemple évident, se vide de plus en plus de sa population qui y travaille, pour être dans l’obligation de se loger en périphérie.

La deuxième question est de comprendre comment cette situation se produit ?

Trois aspects permettent de comprendre la constitution de « bulle ».

Le premier est d’ordre spéculatif. A partir du moment ou un acquéreur potentiel pense qu’il pourra assez rapidement et assez facilement revendre le bien acheté plus cher qu’il ne l’a payé, cela crée un effet psychologique qui le conduit à accepter le prix élevé du bien, même si ce prix ne correspond à aucune valeur en relation avec son prix de revient réel.

Le deuxième aspect est le déséquilibre offre-demande. Une situation de pénurie de logement souvent générée par la difficulté de produire autant de logements qu’il n’en faudrait égard à la natalité, modifie le rapport d’offres et de demandes, qui augmente la compétition d’achat en augmentant facticement le prix des biens. C’est bien le cas en France, en général.

Le troisième aspect réside dans l’attractivité territoriale. L’attractivité territoriale est l’intérêt que l’on porte à une région, soit par l’idée que l’on s’en fait, soit pour des raisons normales et concrètes. La France est particulièrement sensible à ces deux critères, on peut dire que la France à une « attractivité territoriale sensible ». C’est pour cela que nombre d’étrangers fortunés achètent en France, notamment des biens de qualité supérieure, car la France présente à leur yeux une qualité de vie particulièrement attractive. Les raisons normales et concrètes des secteurs d’attractivités sont constituées du fait que les meilleurs emplois sont souvent concentrés sur les plus grandes villes. La demande de logement y est donc plus forte, ce qui augmente le prix des biens et renforce l’effet de bulle. 

La bulle explose quand un événement exceptionnel ou inattendu fait prendre conscience qu’elle existe.