Lever le capot !

Si vous tombez en panne de moteur, sur une route de campagne, votre réflexe sera, une fois stationné, d’ouvrir le capot de votre véhicule pour tenter de comprendre ce qui se passe. Vous n’aurez pas idée d’observer le moteur sans ouvrir le capot. Car, le capot est un obstacle physique, et donc visible, pour accéder au moteur.

Par contre, en matière d’achat immobilier, nombre d’entre nous cherchons à « voir le moteur sans ouvrir le capot ». C’est-à-dire que beaucoup s’y lance, sans se prémunir des obstacles à surmonter nécessairement. Les obstacles à la bonne réussite de l’opération existent cependant bien, mais comme ils ne sont pas physiques, nous ne les voyons pas de manière évidente, il convient en fait de les chercher, si l’on ne veut pas rester aveugle.
 

Raisonnement général :

Je souhaite changer d’habitation principale et ce choix passe par la vente de mon habitation actuelle et l’achat d’une nouvelle habitation.

Ces opérations (Vente/achat) imposent deux inconvénients incontournables :

  • « Je sais bien ce que j’ai, j’en connais les qualités et les défauts pour les vivre au quotidien. Je ne sais pas ce que j’aurais. Je ne fais que l’imaginer. »
  •  Ces opérations m’imposent des dépenses de transaction, à savoir des frais d’intermédiaires commerciaux éventuels (Agence) et des frais d’acquisitions obligatoires (notaire + état) de l’ordre de 14% (7% à la vente + 7% à l’achat).

Il en découle que je cours deux risques importants, que je dois chercher à canaliser :

  • Le risque d’appauvrissement par les frais engagés, n’est éventuellement évitable que pour la partie « Agence », car les frais d’acquisitions sont inévitables.
  • Le risque de détérioration de ma qualité de vie par un choix inadapté. En effet ? je serais inévitablement sous l’influence de mes sentiments ou de mes intuitions, qui sont par nature des éléments peu fiables, car ils ne sont pas bâtis sur l’objectivité. Je dois donc installer un système canalisant ce risque, si je ne veux pas regretter plus tard. Mon principal ennemi, c’est moi.

L’obligation :

Je me trouve donc dans l’obligation :

  • D’accepter le principe, qu’à conditions égales, (vente et achat de même qualité) je perdrais le coût des frais de transactions et peut-être celui des frais d’intermédiaires.
  • De m’imposer des règles applicables à ma démarche qui canaliseront ma subjectivité, afin d’obtenir le meilleur résultat possible.

La méthode : 

  • Pour les frais d’intermédiaires, je dois m’interroger sur l’opportunité de vendre mon bien actuel et d’acheter mon bien futur, avec ou sans intermédiaire, en imaginant, suivant la typologie des biens et le marché, la formule, a priori opportune.
  • Pour le risque de la subjectivité à l’achat, je dois me questionner, le plus précisément possible, sur les conditions à respecter et les objectifs recherchés pour cette opération.

Savoir où l’on veut aller est une chose, connaître le chemin pour y arriver en est une autre :

La première difficulté a clairement et objectivement déterminer, est la question financière qui nous est généralement commune. Il convient donc de fixer notre budget maximum et savoir pourquoi et comment.
Quiconque vous répondra : A ça mon budget, je le connais ! Certes, cela paraît, a priori, facile, puisqu’on pourrait penser qu’il s’agit seulement de savoir additionner ou soustraire. Mais en fait, il convient d’examiner également nos priorités budgétaires. Par exemple, acceptons-nous, une amputation de notre revenu mensuel, donc une détérioration de notre qualité de vie quotidienne, par des restrictions dues à un nouveau crédit complémentaire ou, au contraire préférons nous, améliorer nos recettes mensuelles en soldant un vieux crédit existant. C’est juste, le contraire. Trouvons-nous déterminant notre qualité quotidienne de vie en matière de finances et si réduction de mos recettes, à quelles dépenses vais-je devoir renoncer ?

De la même manière vous devez évaluer, sans rêverie, et dans un délai, déterminer quel sera le bénéfice net de votre vente, en élaborant des stratégies différentes suivant l’échelle haute et l’échelle basse de votre future vente. Certes, c’est variable, mais c’est mieux que l’inconnu et, quelque-soit le résultat final, cela évite les mauvaises surprises.  

Enfin, la dernière interrogation financière porte sur le changement de lieu de résidence ou de situation personnelle.
A savoir : Est-ce que ce changement engendre des frais ou des économies supplémentaires dans mon budget ou bien est-ce que ce changement entre dans le cadre d’une future modification de mes revenus (Prise de retraite par exemple, variation des frais de déplacements, différence de taxe foncières …)
Ce parcours fait, mais bien fait, il ne reste plus effectivement, que savoir soustraire ou additionner.

Il convient de déterminer un planning prévisionnel, et cela pour savoir quand on doit faire les choses. En effet, engager des recherches pour acheter concrètement un bien sans pouvoir le payer est une perte de temps inutile et peut être l’objet d’une frustration désagréable : celle de trouver rapidement le bien parfaitement adapté et de ne pouvoir conclure l’achat.
Si certaines formules permettent d’amortir cette difficulté, (Prêt relais, achat sous conditions), il faut alors en examiner la faisabilité, le coût et leurs inconvénients. (Risque par exemple) 

Savoir ce que l’on veut est une chose, savoir pourquoi on le veut en est une autre. Il faut également bien déterminer et parfois bien se mettre d’accord sur ce que l’on veut, notamment dans le cas d’un couple, car il n’est pas certain que les deux personnes concernées veuillent bien la même chose. Pour ce faire, il faut donc se poser les questions de savoir pourquoi on veut cela ou ceci, qui est la meilleure façon d’être au plus sûr de ces choix. Type de bien, emplacement, état du bien…… doivent être clairement défini, avec les variantes d’acceptabilité. Certains vous diront que cela dépend du marché. C’est faux car nos souhaits ne dépendent pas du marché, c’est les possibilités de les satisfaire qui en dépendent. Le fait de bien connaître ses choix permettra de connaître immédiatement, dans l’action d’achat, parfois rapide, les concessions à faire, en comparaison du modèle idéal, et donc de savoir si elles sont acceptables ou non.

Conclusion :

Sans une préparation réfléchie et organisée, vous prenez le risque, sous l’influence de vos pulsions ou de votre seul ressenti de réaliser une opération qui ne correspondra pas, en fait, à vos véritables attentes. Non seulement vous risquez par cela, de détériorer votre qualité de vie mais également d’amputer votre avenir économique ou de détériorer votre capital. Le fait de vous donner les moyens d’une bonne réflexion, n’enlève en rien le plaisir que peut apporter une nouvelle acquisition ou un changement. Bien au contraire, cet effort préalable vous rassure et apporte plus de sérénité. Si nous ne le faisons pas c’est par simple faiblesse intellectuelle dans la recherche du seul plaisir ponctuel, au détriment de la réalité.

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